Hus från sekelskiftet och de första decennierna av 1900-talet står ofta på torpargrund eller källare, värms med eldstad, ventileras med självdrag och har kvar originalfönster med kitt. Mycket går att bevara, men syllar, skorsten och ventilation behöver ses över, och i ett flerbostadshus är råvinden ofta outnyttjad.
Det här ska du titta efter
Stambyte i villa och radhus
Villor och radhus byggda 1986 eller tidigare
Stamrör av gjutjärn håller 40–50 år. Fråga när huset byggdes och om stamrören är bytta. En stamrörsrenovering är en av de dyraste åtgärderna på ett hus.
Tecken att titta efter
- Hus byggt 1950–1980 med original stamrör
- Säljare vet inte om stamrör är bytta
- Delbytta stamrör utan helhetsgrepp
Fråga mäklaren: Är stamrören bytta och om inte, finns de med i underhållsplanen med en tidsplan?
Kostnad: 150 000–500 000 kr. Räkna med att det behöver göras inom 3–7 år. Vad kostar det att byta stammar?
Originalfönster
Villor och fritidshus byggda 1940 eller tidigare
Öppna några fönster. Känn på kittet och leta röta i bågarnas nederkanter. Friska originalfönster kan renoveras för en bråkdel av bytespriset och är ofta en kvalitet, medan ruttna bågar i många fönster är en stor kostnad.
Tecken att titta efter
- Mjukt trä i bågarnas nederkant
- Löst eller bortfallet kitt
- Färg som flagnat ned till bart trä
- Fönster som inte går att öppna
Fråga mäklaren: Är fönstren original, och när renoverades eller kittades de senast?
Kostnad: 60 000–300 000 kr. Hittar du problemet behöver det åtgärdas inom 10 år. Vad kostar det att renovera eller byta originalfönster?
Syllar
Villor och fritidshus byggda 1940 eller tidigare
Gå längs ytterväggarna och känn om golven sviktar eller lutar. Titta utifrån på grundmurens ventiler: igensatta ventiler och mark som lutar mot huset ökar risken för röta i syllar och bjälklagsändar.
Tecken att titta efter
- Sviktande eller lutande golv vid ytterväggarna
- Unken lukt nära golvlisterna
- Igensatta eller övermålade grundventiler
- Mark som byggts upp mot fasaden
Fråga mäklaren: Har torpargrunden inspekterats, och när?
Kostnad: 50 000–200 000 kr. Hittar du problemet behöver det åtgärdas inom 5 år. Vad kostar det att byta syllar?
Dränering
Villor, radhus och fritidshus byggda 1996 eller tidigare
Dränering av husgrunden byts normalt var 30–50 år. Fråga om och när den är bytt. Dålig dränering leder till fuktig källare eller krypgrund.
Tecken att titta efter
- Okänd ålder på dräneringen
- Hus äldre än 30 år med original dränering
- Fukt i källare utan känd orsak
Fråga mäklaren: Är dräneringen bytt och när gjordes det i så fall?
Kostnad: 100 000–180 000 kr. Räkna med att det behöver göras inom 2–5 år. Vad kostar det att dränera om huset?
Elinstallation
Villor, radhus och fritidshus byggda 1986 eller tidigare
Titta efter tvåhålsuttag utan jord i sovrum och vardagsrum, och efter tygklädda eller spröda ledningar där de syns. I hus byggda före 1970 är elen ofta inte omdragen sedan dess, även om centralen är bytt.
Tecken att titta efter
- Tvåhålsuttag utan jord i flera rum
- Tygklädda eller spröda ledningar
- Originalel i hus byggt före 1970
- Inget intyg om att elen är omdragen
Fråga mäklaren: Är elen omdragen i hela huset, och finns ett intyg från en behörig elinstallatör?
Kostnad: 80 000–150 000 kr. Räkna med att det behöver göras inom 1–5 år. Vad kostar det att dra om elen?
Asbest i villa, radhus och fritidshus
Villor, radhus och fritidshus byggda 1979 eller tidigare
Asbest användes i byggmaterial fram till 1976. Hus byggda 1950–1975 kan ha asbest i vinyl-golv, isolering och takplattor. Ofarligt om intakt, farligt vid renovering.
Tecken att titta efter
- Hus byggt 1950–1976 som inte totalrenoverats
- Golvmaterial som ser ut som äldre vinyl eller linoleum
- Takplattor av äldre typ
Fråga mäklaren: Har huset asbestinventerats och finns det en asbestsanering utförd?
Kostnad: 20 000–100 000 kr. Räkna med att det behöver göras inom 5–10 år. Vad kostar det att sanera asbest?
Självdrag
Villor och fritidshus byggda 1960 eller tidigare
Kontrollera att friskluftsventiler finns och är öppna, och titta efter fukt och mögel i badrum och sovrum. Det är tecken på att självdraget satts ur spel av täta fönster och igensatta kanaler.
Tecken att titta efter
- Friskluftsventiler igensatta eller övermålade
- Kondens på fönstrens insida
- Mögelprickar i badrumstaket
- Nya täta fönster utan att ventilationen kompletterats
Fråga mäklaren: Har ventilationen ändrats sedan huset byggdes, och fungerar självdraget?
Kostnad: 20 000–80 000 kr. Hittar du problemet behöver det åtgärdas inom 10 år. Vad kostar det att laga självdraget?
Asbest i bostadsrätt
Bostadsrätter byggda 1979 eller tidigare
Asbest användes i byggmaterial fram till 1976 och finns i lägenheter främst i kakelfix, mattlim, golvmattor och fönsterbänkar. Det är ofarligt så länge det sitter orört — kostnaden kommer den dag du renoverar badrummet eller river ett golv, för då krävs sanering av behörig firma.
Tecken att titta efter
- Originalbadrum eller originalgolv i ett hus från före 1980
- Äldre plastmatta eller kakel som du planerar att riva
- Föreningen har ingen asbestinventering
Fråga mäklaren: Är badrummet eller golven original, och har någon asbestinventering gjorts?
Kostnad: 15 000–60 000 kr. Räkna med att det behöver göras inom 5–10 år. Vad kostar det att sanera asbest?
Oljetank
Villor och fritidshus byggda 1985 eller tidigare
Fråga om det finns en gammal oljecistern kvar i källaren eller nedgrävd på tomten. En övergiven tank ska tömmas, rengöras och avregistreras hos kommunen, och en nedgrävd tank kan dessutom ha förorenat marken.
Tecken att titta efter
- Påfyllnads- eller avluftningsrör vid fasaden fast huset inte värms med olja
- Tank i mark utan kontrollintyg
- Oljelukt i pannrummet
Fråga mäklaren: Finns någon oljetank kvar, och är den i så fall tömd och avregistrerad hos kommunen?
Kostnad: 5 000–20 000 kr. Hittar du problemet behöver det åtgärdas inom 2 år. Vad kostar det att ta bort en oljetank?
Råvind
Bostadsrätter byggda 1940 eller tidigare
Fråga om det finns oinredd råvind och om föreningen planerar att sälja eller upplåta den. En vindsförsäljning kan stärka ekonomin, men bygget stör i månader och en lägenhet högst upp påverkas mest.
Tecken att titta efter
- Intäkten från en planerad försäljning är redan intecknad i budgeten
- Du köper översta våningen och ett vindsbygge ovanför är inte medräknat i din kalkyl
Fråga mäklaren: Finns det planer på att inreda eller sälja råvinden?
Stambyte i bostadsrätt
Bostadsrätter byggda 1986 eller tidigare
Stamrör av gjutjärn håller 40–50 år. Fråga när huset byggdes och om stamrören är bytta. En stamrörsrenovering är en av de dyraste BRF-åtgärderna.
Tecken att titta efter
- Hus byggt 1950–1980 med original stamrör
- Säljare vet inte om stamrör är bytta
- Delbytta stamrör utan helhetsgrepp
Fråga mäklaren: Är stamrören bytta och om inte, finns de med i underhållsplanen med en tidsplan?
Kostnad: Föreningens kostnad ca 150 000 – 300 000 kr per lägenhet (informerar, ingår inte i reellt pris)
Relining
Bostadsrätter byggda 1975 eller tidigare
Ta reda på om stammarna bytts eller relinats (infodrats). Relining förlänger livslängden med ungefär 15 till 25 år men ersätter inte ett stambyte, och årtalet avgör hur nära nästa stora ingrepp ligger.
Tecken att titta efter
- Relining marknadsförs som "stambytt"
- Relining gjord för över 15 år sedan utan plan för stambyte
- Badrum med tätskikt äldre än reliningen
Fråga mäklaren: Är stammarna bytta eller relinade, vilket år, och vad är planen efter det?
Kostnad: Föreningens kostnad — ett stambyte efter reliningen kommer som avgiftshöjning eller kapitaltillskott
Blåbetong
Bostadsrätter, villor och radhus byggda 1929–1980
Fråga om huset är byggt med blå lättbetong och om radonmätning gjorts. Blåbetong avger radon från själva byggmaterialet, till skillnad från markradon som kommer underifrån — därför berörs alla våningar, inte bara bottenvåningen.
Tecken att titta efter
- Byggår mellan 1929 och 1980 och ingen mätning gjord
- Mätning äldre än tio år
- Uppmätta värden över 200 Bq/m³ utan åtgärd
Fråga mäklaren: Är huset byggt med blåbetong, och vad visade den senaste radonmätningen?
Skyddsbestämmelser
Villor, radhus och fritidshus byggda 1940 eller tidigare
Fråga om huset är q-märkt eller har skydds- eller varsamhetsbestämmelser i detaljplanen. Skyddet kan hindra fönsterbyte, tilläggsisolering och solceller, och gör det löpande underhållet dyrare eftersom utförandet måste följa originalet.
Tecken att titta efter
- q- eller k-märkning som säljaren inte nämnt
- Tidigare ägare har fått avslag på bygglov
- Krav på originalutförande vid renovering
Fråga mäklaren: Har huset några skydds- eller varsamhetsbestämmelser i detaljplanen?
Kostnaderna i sammanfattning
| Åtgärd | Gäller | Kostnad |
|---|---|---|
| Stambyte | Villor och radhus byggda 1986 eller tidigare | 150 000–500 000 kr |
| Originalfönster | Villor och fritidshus byggda 1940 eller tidigare | 60 000–300 000 kr |
| Syllar | Villor och fritidshus byggda 1940 eller tidigare | 50 000–200 000 kr |
| Dränering | Villor, radhus och fritidshus byggda 1996 eller tidigare | 100 000–180 000 kr |
| Elinstallation | Villor, radhus och fritidshus byggda 1986 eller tidigare | 80 000–150 000 kr |
| Asbest | Villor, radhus och fritidshus byggda 1979 eller tidigare | 20 000–100 000 kr |
| Självdrag | Villor och fritidshus byggda 1960 eller tidigare | 20 000–80 000 kr |
| Asbest | Bostadsrätter byggda 1979 eller tidigare | 15 000–60 000 kr |
| Oljetank | Villor och fritidshus byggda 1985 eller tidigare | 5 000–20 000 kr |
Kostnaderna är uppskattade spann ur Bovarios kostnadskatalog, uppdaterad 23 oktober 2026, inte uppmätta priser. Ett hus kan behöva mer eller mindre än spannet.