Ett dolt fel är ett fel som fanns när du köpte huset, som du inte kunde upptäcka med en noggrann undersökning och som du inte heller borde ha räknat med när du såg husets ålder, skick och pris. Det är bara sådana fel säljaren svarar för. Allt annat är ditt, även det du missade.
Det som inte räknas som dolt
- Fel som syntes, eller som ett tecken pekade på, när du undersökte huset.
- Slitage och åldrande som är normalt för ett hus i den åldern, som en dränering eller ett badrum som har gjort sitt.
- Fel som stod i besiktningsprotokollet eller som säljaren berättade om före köpet.
Om du hittar ett fel efter köpet
Säg till säljaren inom skälig tid från att du upptäckte felet, och spara det du har. Säljarens ansvar för dolda fel gäller i tio år från tillträdet. Om säljaren har tecknat en försäkring mot dolda fel går anspråket ofta via den. Ta hjälp av en jurist om ni inte kommer överens.
Konstruktioner som ofta döljer fel
Vissa byggsätt är kända för att fukt och röta kan växa länge utan att synas. Att huset är byggt så är något du kan se och fråga om, och det gör att felet inte längre räknas som oväntat. Titta extra noga på de här:
Fasadkonstruktion
Villor, radhus och fritidshus byggda 1988–2010
Skadan sitter i regelstommen bakom putsen och syns sällan utifrån förrän den är omfattande. Det enda som ger besked är fuktmätning genom fasaden, eller dokumentation på att fasaden byggts om till tvåstegstätad (dränerad och luftad) konstruktion.
Kostnad om felet finns: 300 000–1 000 000 kr. Vad kostar det att bygga om en enstegstätad fasad?
Uppreglat golv
Villor och radhus byggda 1961–1985
Konstruktionen bygger på att träreglarna ligger på en oisolerad platta med isoleringen ovanpå, så plattan blir kall och fukten kondenserar i träet. Åtgärden är att riva golvet ned till betongen och bygga upp det utan organiskt material — rumsvis, inte fläckvis.
Kostnad om felet finns: 300 000–600 000 kr. Vad kostar det att riva ett uppreglat golv på platta?
Inredd källare
Villor och radhus byggda 1941–1975
Betongen suger fukt ur marken och torkar normalt inåt. Sätts en isolerad regelvägg framför den flyttas daggpunkten in i väggen, och mögel växer i det organiska materialet utan att synas. En källarvägg som ska inredas behöver invändig isolering av cellplast utan träreglar, eller dränering och utvändig isolering.
Kostnad om felet finns: 50 000–250 000 kr. Vad kostar det att bygga om en inredd källare?
Krypgrund
Villor, radhus och fritidshus
Lys med ficklampa genom kattgluggarna eller inspektionsluckan. Titta efter mörka fläckar på blindbotten, mögel på syllar och stående vatten på marken. En krypgrund utan ventilation är en av de vanligaste fuktkällorna i äldre fritidshus.
Kostnad om felet finns: 30 000–150 000 kr. Vad kostar det att åtgärda fukt i krypgrunden?
Fuktskador
Bostadsrätter, villor, radhus och fritidshus
Titta noga längs socklar, vid golvbrunnen, bakom toaletten och runt badkaret/duschen. Fuktskador luktar ofta mögel och ger missfärgade fogar.
Kostnad om felet finns: 150 000–350 000 kr. Vad kostar det att renovera badrummet?
Fuktskador
Villor och radhus
Om källaren är tillgänglig, titta efter vattenfläckar längs socklar, missfärgade väggar och mögellukt. Källarfukt är vanligt i hus byggda före 1980.
Kostnad om felet finns: 100 000–180 000 kr. Vad kostar det att dränera om huset?
Läs också om undersökningsplikten, som avgör vad du förväntas ha sett.