Köpa nyproduktion

Garantibesiktning

Villor och radhus byggda 2019 eller senare

För hus som är två till fem år gamla: kontrollera att garantibesiktningen gjordes före tvåårsgränsen och att felen åtgärdades. En missad garantibesiktning flyttar fel som garantin skulle ha täckt till dig.

Tecken att titta efter

• Ingen garantibesiktning gjord
• Protokoll finns men åtgärderna är inte kvitterade

Fråga mäklaren: Gjordes en garantibesiktning före tvåårsgränsen, och åtgärdades felen?

Kostnad: 10 000–100 000 kr. Hittar du problemet behöver det åtgärdas inom ett år. Vad kostar det att åtgärda fel efter garantitiden?

FTX-aggregat

Bostadsrätter och radhus byggda 2008 eller senare

Titta om lägenheten har ett eget ventilationsaggregat, ofta i klädkammare eller badrumstak. Fråga vem som ansvarar för filterbyte och service — aggregatet håller sällan mer än 15 till 20 år, och stadgarna avgör vem som betalar bytet.

Tecken att titta efter

• Igensatta filter, eller en fläkt som tystnat
• Service har aldrig gjorts
• Stadgarna lägger hela ansvaret på bostadsrättshavaren utan att säljaren vetat om det

Fråga mäklaren: Vem ansvarar för FTX-aggregatet i lägenheten, och när byttes filtren senast?

Kostnad: 30 000–80 000 kr. Räkna med att det behöver göras inom 5–15 år. Vad kostar det att byta FTX-aggregat?

Ventilation

Villor och fritidshus byggda 1960 eller senare

Hus byggda från 1960-talet har ofta frånluft med fläkt, och nyare hus har FTX med värmeåtervinning. Fråga när filtren byttes och när aggregatet fick service. Ett eftersatt aggregat ger sämre luft och högre elkostnad.

Tecken att titta efter

• Igensatta filter eller don
• Fläkten låter eller står still
• Kondens på insidan av fönstren på vintern

Fråga mäklaren: Vilket ventilationssystem har huset, och när fick det senast service?

Slutbesiktning

Bostadsrätter, villor och radhus byggda 2019 eller senare

Be mäklaren om utlåtandet från slutbesiktningen. Kontrollera att entreprenaden är godkänd och läs anmärkningslistan — antalet och typen av anmärkningar säger mycket om byggkvaliteten.

Tecken att titta efter

• Entreprenaden underkänd, eller slutbesiktning inte genomförd
• Tillträde planeras före godkänd slutbesiktning
• Säljaren kan inte visa protokollet
• Långa anmärkningslistor på tätskikt eller ventilation

Fråga mäklaren: Är slutbesiktningen godkänd, och kan jag få se besiktningsutlåtandet?

Garantitid

Bostadsrätter, villor och radhus byggda 2019 eller senare

Ta reda på när slutbesiktningen godkändes — garantitiderna räknas därifrån, inte från ditt tillträde. Kontrollera också vem garantin riktas mot, entreprenören eller byggherren.

Tecken att titta efter

• Garantitiden har löpt ut fast huset känns nytt
• Motparten är ett projektbolag som avvecklats
• Säljaren vet inte vem garantin riktas mot

Fråga mäklaren: När godkändes slutbesiktningen, och hur lång garantitid återstår?

Färdigställandeskydd

Villor och radhus byggda 2019 eller senare

Gäller köp av hus under uppförande. Be om bevis på färdigställandeskydd — en försäkring eller bankgaranti som gör att huset byggs klart om entreprenören går i konkurs.

Tecken att titta efter

• Skydd saknas trots att det krävs för startbesked
• Entreprenören begär stora förskott utan säkerhet

Fråga mäklaren: Finns färdigställandeskydd tecknat, och hos vilket bolag?

Byggherrens ekonomi

Bostadsrätter, villor och radhus byggda 2019 eller senare

Slå upp byggbolagets senaste årsredovisning eller ta en kreditupplysning. En garanti är värd precis vad motparten är värd: går bolaget i konkurs under garantitiden är garantin i praktiken borta.

Tecken att titta efter

• Nystartat projektbolag utan egna tillgångar
• Betalningsanmärkningar eller förbrukat eget kapital
• Tidigare projekt som slutat i konkurs

Fråga mäklaren: Vem är byggherre och entreprenör, och hur ser deras ekonomi ut?

Köp på ritning

Bostadsrätter, villor och radhus byggda 2019 eller senare

Läs förhandsavtalet eller entreprenadkontraktet. Titta på om priset kan indexuppräknas, hur stor handpenningen är, vad som händer vid försening och när du har rätt att frånträda.

Tecken att titta efter

• Obegränsad indexklausul
• Preliminärt tillträde som spänner över mer än ett halvår
• Handpenning som inte hålls på spärrat konto
• Ingen rätt att frånträda vid väsentlig försening

Fråga mäklaren: Kan priset ändras fram till tillträdet, och vad händer om projektet försenas?

Ekonomisk plan

Bostadsrätter byggda 2019 eller senare

Jämför den ekonomiska planen med föreningens första årsredovisning. Titta särskilt på räntekostnader, driftkostnader och om avgiftsnivån håller. En ny förening bedöms på en kalkyl, inte på historik — glappet mellan plan och utfall är hela risken.

Tecken att titta efter

• Räntan i planen satt långt under marknadsräntan
• Driftkostnader kraftigt underskattade
• Styrelsen aviserar avgiftshöjning redan första året

Fråga mäklaren: Stämmer utfallet i årsredovisningen med den ekonomiska planen, eller har kostnaderna dragit iväg?

Subventionerad avgift

Bostadsrätter byggda 2008 eller senare

Kontrollera om byggherren betalar delar av föreningens kostnader de första åren, till exempel genom avgiftsrabatt eller räntegaranti. Då är dagens avgift inte den verkliga nivån, och skillnaden kommer när subventionen tar slut.

Tecken att titta efter

• Räntegaranti eller avgiftsrabatt som löper ut inom några år
• Avgiften i kalkylen bygger på amorteringsfrihet
• Grannföreningar från samma byggherre har höjt kraftigt

Fråga mäklaren: Är avgiften subventionerad av byggherren, och vad blir den när subventionen upphör?

Osålda lägenheter

Bostadsrätter byggda 2019 eller senare

Fråga hur många lägenheter som är osålda eller ägs av byggherren. Osålda lägenheter betyder att byggherren styr stämman och att föreningen kan sakna intäkter den räknat med.

Tecken att titta efter

• Mer än en av tio lägenheter osåld lång tid efter färdigställande
• Byggherren hyr ut de osålda lägenheterna
• Byggherren har majoritet i styrelsen flera år efter tillträdet

Fråga mäklaren: Hur många lägenheter är sålda, och vem äger de osålda?